楼上住户漏水问题

徐先生花费大（dà）量时间和**刚刚装（zhuāng）修好的房子，被楼上住户住户跑水搞（gǎo）得（dé）厨房、卫生间（jiān）、客厅部分屋（wū）顶浸泡起皮。找到（dào）楼（lóu）上业主，答复是（shì）他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说（shuō）经物（wù）业（yè）公司工程人员多次协调已（yǐ）解决了问题（tí），但刘先生心里（lǐ）还是不痛（tòng）快，认为物业在装修管理上没（méi）有（yǒu）尽（jìn）到（dào）责任，所以拒绝缴纳（nà）物（wù）业管理费（fèi）。对物业公司的服务不满意，是否可以不交（jiāo）物业管理费（fèi）？徐先生（shēng）应该向谁要求（qiú）索赔？

案（àn）例分析：

1. 楼上跑水可（kě）能由两种原（yuán）因引起：房屋（wū）质量不好导致水渗（shèn）漏或（huò）者（zhě）楼上业（yè）主过失（shī）导致跑水，但无论（lùn）哪（nǎ）种原（yuán）因引起都与物业管理公司无（wú）关，不涉及物（wù）业管（guǎn）理公司与业主的法律关系。

2. 房（fáng）屋质量（liàng）不好（hǎo）导致水渗漏（lòu）涉及业（yè）主与开发商之间基（jī）于（yú）房屋买卖合（hé）同而产生（shēng）的合同（tóng）法律关（guān）系，开发商交付的房屋存在瑕（xiá）疵导致水（shuǐ）管跑水致使业主（zhǔ）遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产（chǎn）生的侵权法律关（guān）系（xì），楼上业主的过错（cuò）导致楼下业（yè）主房屋遭受（shòu）损失，该行为已经构成对（duì）楼下（xià）业主财产权利（lì）的侵犯，构成侵犯应当承（chéng）担（dān）侵权赔偿责任。

4. 物业管理（lǐ）公司在本案中涉及对受损业主家（jiā）内部的（de）维护和修缮（shàn）。由于受损部位（wèi）不属于公共设施、公（gōng）共（gòng）区域，该部分的物业服务（wù）不（bú）属于（yú）物业管理费所涵盖的服务范围（wéi），而属于（yú）特殊的物业管（guǎn）理（lǐ）服务，对该部分维修当另行（háng）支付费用，业主（zhǔ）没（méi）有理由拒缴物业管（guǎn）理费（fèi）。